Los garajes y parkings ubicados en edificios plurifamiliares generan muchas dudas:
¿necesitan licencia de actividad?, ¿qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?, ¿qué pasa si el garaje es comunitario?, ¿hay diferencias según el número de plazas?
En este artículo te explico cuándo es obligatoria la llicencia de actividad de garaje o parking, qué normativa se aplica y en qué casos hace falta un proyecto técnico.
¿Un garaje comunitario necesita licencia de actividad?
La respuesta es Sí, en la gran mayoría de casos sí se necesita licencia de actividad de garaje. La razón es simple: los garajes se consideran actividades clasificadas debido a:
- riesgo de incendios,
- necesidad de ventilación mecánica,
- instalaciones de detección,
- evacuación y seguridad.
Cuantas más plazas tenga el garaje, mayor es la exigencia municipal. En edificios plurifamiliares, estos garajes están regulados como uso dotacional del propio inmueble y deben cumplir la normativa de seguridad y de protección contra incendios vigente.
Que dice la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal determina qué se puede y no se puede hacer en zonas comunes, como los garajes.
Estos son las puntos más importantes:
- El garaje es un elemento común del edificio, aunque existan plazas privativas.
- Cualquier modificación relevante (ventilación, accesos, instalaciones) requiere acuerdo de comunidad.
- La comunidad es responsable de mantener el garaje en condiciones legales y de seguridad.
Es decir, si el garaje no tiene licencia, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios.
Diferencias entre garaje privado, comunitario y de edificio
| Tipo de Garaje | Requiere Licencia | Observaciones |
| Garaje privado en vivienda unifamiliar | En algunos casos | Si supera ciertos metros o necesita obra |
| Garaje comunitario de edificio | Si | Es actividad clasificada |
| Parking de varias plantas o garaje de más de 5 plazas | Siempre | Exige proyecto técnico y medidas de incendios |
| Parking de uso público | Siempre | Regulación más estricta |
En edificios plurifamiliares, siempre se considera garaje comunitario, aunque cada vecino tenga su número de plaza asignado.
Cuándo es obligatorio un proyecto técnico
El proyecto se exige porque el Ayuntamiento quiere asegurarse de que el garaje cumple unas condiciones mínimas de seguridad
Necesitas un proyecto de licencia de actividad o memoria técnica certificada firmada por un ingeniero técnico especializado cuando:
- El garaje tiene más de 5 plazas
- Existe ventilación mecánica
- Hay instalaciones de detección/extinción
- El garaje está en sótano
- Hay modificación de accesos o rampas
- Se realizan obras o cambios de instalaciones.
En Zaragoza, este trámite se realiza en el Ayuntamiento mediante licencia de actividad para actividades clasificadas. Los garajes comunitarios suelen ser clasificados, por lo que requieren proyecto técnico.
¿Qué pasa si el garaje no tiene licencia municipal?
Aunque al principio suene a algo sin importancia, la realidad es que un garaje sin licencia puede generar bastantes problemas a la comunidad.
Para empezar, sin licencia no puedes justificar que el garaje cumple condiciones de seguridad. Esto afecta a:
- Seguros: ante un incendio o incidente, podrían rechazar un siniestro si el garaje no está regularizado.
- Ayuntamiento: pueden llegar requerimientos municipales para legalizar instalaciones antiguas.
- Reformas: no podrás instalar ventilación, puntos de recarga o modificaciones sin regularizar antes.
- Responsabilidad comunitaria: si ocurre algo, la responsabilidad recae directamente en la comunidad de propietarios.
No significa que vaya a pasar algo mañana, pero si en algún momento necesitáis hacer una obra, instalar un cargador eléctrico o modificar la ventilación, necesitarás la licencia. Y cuanto antes esté en regla, mejor.
Cómo saber si un garaje de un edificio tiene licencia
Si no tienes claro si tu garaje tiene licencia, hay dos formas de saberlo:
1. Consultar en el Ayuntamiento
El técnico puede solicitar un informe o copia de la licencia existente.
2. Revisar documentación del edificio
- Proyecto original
- Libro del edificio
- Certificados de instalación
- Planos de garaje
Si no aparece nada, es probable que nunca se tramitara formalmente.
Preguntas habituales sobre garajes comunitarios
¿Se puede usar el garaje como trastero?
No. Está prohibido almacenar materiales combustibles o ajenos al vehículo.
¿Puedo instalar un punto de recarga sin licencia?
No debería. El garaje debe estar legalizado antes de hacer instalaciones nuevas.
¿Qué significa que el garaje está fuera de ordenación?
Que el edificio es antiguo y no cumple las normas actuales, pero puede mantenerse mientras no se hagan reformas importantes.
Se exige informe técnico y, en muchos casos, que el garaje esté legalizado.
¿Qué significa que un garaje está “fuera de ordenación”?
Que el edificio es antiguo y no cumple normativa actual. Aun así, puede requerir adaptación mínima para licencias o reformas.
En la mayoría de los edificios plurifamiliares, el garaje comunitario sí necesita licencia de actividad. Aunque no lo parezca, es una instalación que puede generar riesgos y por eso la normativa exige un mínimo de seguridad y control.
Si vuestra comunidad no tiene claro si el garaje está legalizado o no, o si queréis instalar un punto de recarga o hacer alguna reforma, lo más recomendable es que un ingeniero técnico revise el caso y os indique qué documentación es necesaria.
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En Pinedo Proyectos e Ingeniería podemos comprobar tu caso y gestionar toda la documentación técnica. Llámanos y te informamos 600099840 o visita nuestra página de licencia de actividad garaje o parking